Na een tijdperk waarin vastgoedontwikkelaars en woningcorporaties bij wijze van spreken konden bouwen wat ze wilden, omdat de markt gretig was en onverzadigbaar, zijn we nu in een heel andere tijd terecht gekomen. De vastgoedbranche bevindt zich nu in een vragersmarkt. Waar in het verleden de euforie onder bouwers en ontwikkelaars nauwelijks op kon, en de consument genoegen nam met alles wat men ontwikkelde, is mede door de crisis de consument kritischer geworden. De hypotheekverstrekking verloopt niet meer zo soepel en de waardeontwikkeling van de woningen stagneert. Factoren die ontwikkelaars en corporaties dwingen te luisteren naar de wensen van de gebruiker en het bieden van maatwerk.


Waterweg Wonen
Waterweg Wonen is een van de twee woningcorporaties in Vlaardingen. De corporatie beschikt over circa 13.000 wooneenheden, hoofdzakelijk binnen het gereguleerde prijssegment. Vlaardingen kent relatief weinig nieuwbouwwoningen. Van oorsprong is het een arbeidersstad waar de gemeentelijke overheid na de jaren zeventig meer oog had voor het behoud van de bestaande woningvoorraad en het plegen van renovatie, dan voor nieuwbouw. Vlaardingen kent dan ook overwegend woningen binnen de sociale sector, die stammen uit de vijftiger en zestiger jaren. Er is een overaanbod aan huurwoningen en appartementen van een matige kwaliteit met een lage huur. Van de woningen in Vlaardingen bestaat slechts 35% uit koopwoningen.

Actieplan Wonen
De komende jaren is het zaak om daar meer balans in te brengen. Zeker voor de middengroepen is er te weinig aanbod. De afgelopen jaren trokken jonge gezinnen weg uit Vlaardingen, omdat ze er niet die woning kunnen kopen of huren die ze zich wensen. Onder het vorige gemeentebestuur werd de leegloop onderkend en het nieuwbouwvraagstuk nadrukkelijk op de agenda geplaatst. De gemeente stelde in samenwerking met de woningcorporaties een Actieplan Wonen op met als inzet tot 2030 circa 6.800 oude woningen te slopen en daarvoor 8.400 nieuwe woningen terug te bouwen. Waterweg Wonen heeft momenteel in twee herstructureringsgebieden nieuwbouwprojecten in uitvoering die aansluiten op dit Actieplan. Zo worden in Babberspolder Oost ruim 900 woningen en in Holy-Zuid Oost 500 woningen ontwikkeld.

De ambitie is, om de mensen die nu in Vlaardingen wonen zo te faciliteren dat ze blijven, om daarmee de uitstroom te stoppen. Dat betekent een grotere gemêleerdheid van het woningpotentieel en een goed gefaciliteerde en bereikbare stad, met een balans tussen wonen, winkels, scholen en werken. Facetten als veiligheid en leefbaarheid gaan daarbij hand in hand.

Te dure ontwikkelingen
De afgelopen jaren zijn de inkomens van mensen niet evident gestegen met de kosten van de koopwoningen. De onbalans die ontstond, maakt dat een aantal woningen in prijs onbereikbaar werd en dus moeilijk verkoopbaar. Nu ook de banken nog eens kritisch kijken naar de hypotheekverstrekking zijn dit essentiële redenen waarom de woningbouwmarkt stagneert en nieuwbouwprojecten zelfs terug moeten naar de tekentafel om aangepast te worden en de woningen alsnog verkocht te krijgen. Dat geldt niet alleen voor ons, maar voor de totale woningbouwmarkt: wanneer we als ontwikkelaars en corporaties niet in staat blijken te bouwen wat de markt wenst, worden we in de toekomst met grote afzetproblemen geconfronteerd. We staan voor een structurele en complexe opgave die een aanpak vereist vanuit meerdere invalshoeken.

Marktcomform bouwen
Marktconform bouwen vraagt om efficiëntere kostenbesparende productiemethoden. Meer kleinschalige ingrepen in wijken vanuit een integrale visie dan grootschalige sloop/nieuwbouw. Met deze werkwijze kan flexibeler worden ingespeeld op herstructureringsprocessen, marktontwikkelingen en kunnen financiële risico's beter worden begrensd. Daarnaast is er meer maatwerk nodig, door het creëren van een cascoachtige schil, die per woning anders kan worden afgebouwd. We willen nog beter luisteren naar de wensen van de koper en huurder en hem of haar in een vroegtijdig stadium bij het proces te betrekken. Dit jaar hebben we voor het eerst klantenpanels georganiseerd waarbij potentiële kopers hun woonvoorkeuren konden aangeven voor de nieuwbouw.

Ketenintegratie
We zijn ook anders naar ontwikkelprocessen gaan kijken. Het is van belang dat gemeenten, corporaties en vastgoedontwikkelaars in een vroeg stadium samenwerken om gezamenlijk te komen tot een maatwerkproduct, dat financieel aansluit bij de markt. Dat begint met de keuze van de vastgoedontwikkelaar, die veel meer klantgericht moet denken en minder vanuit het eigen gewin. Ook de aannemer dient flexibeler en anders te werken. Openheid en vertrouwen zijn de sleutelwoorden bij deze nieuwe werkwijze van ketenintegratie. Op dat terrein hebben we nog een hele slag te gaan. Het is zaak die processen in de realiteit te brengen. We zijn daarom een proef gestart in Holy-Zuid Oost om ervaringen op te doen met ketenintegratie.

Imago
Uit marktverkenningen blijkt dat Vlaardingen nog te weinig aantrekkingskracht heeft vanuit de omgeving. De woningbouw richt zich in eerste instantie op het faciliteren en daarmee vasthouden van de huidige bewoners. Naarmate dit beter lukt, en onderscheidende woonmilieus gecreëerd worden, wordt Vlaardingen ook interessanter voor kopers van buiten de stad. Dit gaat niet vanzelf. Er wordt daarom vanuit een breed perspectief gewerkt aan een gezamenlijk lobbytraject om Vlaardingen beter op de kaart te zetten als aantrekkelijke woon- en werkstad.

Ad Raaijmakers, manager beleid en ontwikkeling
Waterweg Wonen Vlaardingen