Een van de meest opvallende veranderingen in het vastgoedwereldje is de teloorgang van grootschaligheid. Het nieuwe credo dat ik zie is kleinschalige ontwikkeling, met een nadruk op binnenstedelijk. Kleinschaligheid sluit beter aan bij de beleving van de man in de straat. Die rekent meestal een veel kleiner gebied tot zijn buurt dan professionals doen. Dat maakt de vraag interessant wie daarvoor het meest geknipt is: de ‘grote jongens’ op projectontwikkelingsgebied of juist hun kleinere broertjes.


De schaalverandering heeft natuurlijk ook te maken met de huidige economische crisis. De markt is domweg te onzeker en fragiel om grootschalige ontwikkelingen op te nemen. Maar het zijn vooral de wensen van de klant die tellen. Die heeft een afkeer van eenvormigheid en wil juist dat zijn of haar woning zich onderscheidt ten opzichte van de buren en de rest van de straat. Een trend die overigens al zichtbaar was vóór de crisis uitbrak.

Bewezen
Kleinere ontwikkelaars hebben van nature een voorsprong. Kleinschalige gebiedsontwikkelingen waren voor hen altijd de regel, niet de uitzondering. Zij hebben in het verleden dan ook ruimschoots bewezen dat daar hun kracht ligt. Andere sterke kanten: kleinere ontwikkelaars zijn gewend aan maatwerk. Ze beslissen sneller. En, niet onbelangrijk in deze tijd: ze zijn zelf kleiner en letten dus ook op de kleintjes. En tot slot: hun werkorganisatie maakt dat de lijnen kort zijn. Dat is cruciaal voor kopers: zij hebben met maar één ontwikkelaar te maken, die ze kunnen bellen, mailen en persoonlijk aanspreken. Iemand die ook snel reageert op vragen en bij voorkeur zelf met ideeën en suggesties komt waarvan hij of zij weet dat die bij de koper passen.

Achterstand
Staan grote ontwikkelaars daarmee aan de kant? Nee, natuurlijk niet. Wel een beetje op achterstand. De essentiële vraag is of zij hun werkorganisatie aangepast hebben aan de nieuwe tijd. Bij grootschalige ontwikkelingen past heel goed een sterke arbeidsdeling met veel specialisten voor de verschillende ontwikkelingsfasen. Kleinschalige ontwikkelingen vraagt juist om meer generalisten: mensen die in de verschillende fasen hun mannetje of vrouwtje staan. Generalisten die vooral goed in staat zijn om de taal van de klant – met al zijn grilligheden - te spreken. Die er niet van opkijken wanneer de klant nog tijdens de ontwikkeling slaapkamer en werkkamer om wil draaien. Hoe hou je dan de klant tevreden, de kosten binnen de perken en het proces op gang? Wie dat beheerst is spekkoper in deze magere tijden.

Ik ben er van overtuigd dat de grote ontwikkelaars in staat zijn tot die veranderingen. Maar dat kost tijd, een heldere visie en medewerkers die deze nieuwe werkwijze op kunnen pakken. Voorlopig zijn de beste papieren in de huidige markt daarom voor de kleinere vastgoedbedrijven.

Theo Dohle
Directeur De Wijde Blik Communicatie-advies, gespecialiseerd in vastgoedcommunicatie.