Gebiedsontwikkeling met een grote invloed van particuliere bouwers zonder projectontwikkelaar is tot op heden geen bekend verschijnsel in Nederland. Tot nu toe is het bouwen van wijken voorbehouden aan een selecte groep van projectontwikkelaars, architecten, woningcorporaties en (grotere) aannemers. Het werken met professionele partijen was in het naburig verleden bij gemeentelijke overheden synoniem voor zowel “het beste” als “het snelste” resultaat.
Het zelf bouwen van woningen stelt echter andere eisen aan een organisatie dan gebiedsontwikkeling met commerciële projectontwikkelaars. Veelal wordt in gesprekken met gemeenten geredeneerd vanuit problemen; ruimtelijke ordeningsproblemen, Nuts-problemen, afhandeling van de bouwvergunning, te veel risico voor de grondexploitatie, doorlooptijd van de bouw, et cetera. Projecten in Nederland zoals o.a. Nieuw Leyden laten steeds vaker zien dat particulier opdrachtgeverschap niet alleen is voorbehouden aan de elite van koopkrachtigen, maar dat zelfbouw voor velen een aanlokkelijk perspectief is. Voor individuele particuliere bouwers is het proces echter moeilijk: ze zijn onervaren en het is veel duurder dan seriematig bouwen. Maar neem als voorbeeld de Amsterdamse grachten uit de zeventiende eeuw. Allemaal zelfbouw? En na 350 jaar zijn het nog steeds juweeltjes waar de hoogste prijzen ooit voor worden betaald
In de huidige markt trekken onder het mom van de financiële crisis en de daarmee gepaarde afzet, corporaties en ontwikkelaars de stekker uit bouwprojecten. Veelal wordt gekeken naar de gemeente, die voor het blok wordt gezet om de grondprijs te verlagen. De oplossing, zo wordt geredeneerd, is om de woningen kleiner en goedkoper te maken. Dit is slechts een tijdelijke oplossing. In het verleden maakte het in de aanbodgestuurde markt niet uit wat het eindproduct was. Er was simpelweg een tekort aan woningen. Het tijdelijk aanhalen van de broekriem en wachten tot de storm over is, is niet voldoende. Er is wezenlijk een andere tijd aangebroken.
Gelukkig beginnen gemeenten eindelijk om zich heen te kijken naar mogelijke oplossingen voor het alsnog halen van de eerder gestelde bouwproductie. De grondexploitatie loopt inmiddels al flinke (rente)schade op. Nederland kent een grote groep woningzoekenden en nog steeds is er een tekort aan goede woningen. Binnen gemeenten begint het credo Particulier Opdrachtgeverschap steeds harder te klinken. Immers, deze groep is jaren niet bediend en de klant wil, net als bij de keuze van een auto, de woning zelf samenstellen c.q. zelfbouwen. Zelf keuzes kunnen maken in datgene wat hij of zij belangrijk vindt, bijv. duurzaamheid, maar dan niet meteen de geijkte zonnecellen op het dak. Deze instelling is wezenlijk iets anders dan de standaard meer- en minder werkopties. De traditionele bouwkolom kan deze verschoven vraag nog steeds niet aan.
De consument wil keuzevrijheid ten aanzien van het wonen en is bereid daarvoor te betalen. Maar kopers willen vóóraf wel weten waar ze financieel aan toe zijn. Deze twee zaken kunnen, zeker in tijden van crisis, op gespannen voet met elkaar staan. Duidelijkheid scheppen in de (on)mogelijken, zoals doorlooptijd, grootte van de woning en kosten is een must om niet alleen de zeer koopkrachtigen te bedienen maar juist een breder publiek.
Een binnenstedelijke ontwikkeling dient ‘rijk gemengd’ te zijn. Een combinatie van mogelijkheden: koop en huur, indien mogelijk nieuw en oud, hoog- en laagbouw, water en groen, het mengen van functies als wonen, werken en recreëren (bijvoorbeeld horeca) en diverse gradaties van invloed van consumenten op de bouw. Hierbij valt te denken aan collectief- en particulier opdrachtgeverschap, maar zeker ook door professionals begeleide woningen, bijvoorbeeld middels cascobouw, consumentgericht bouwen (invloed op indeling/afmeting/uiterlijk). Wil een stedelijke ontwikkeling binnen de daarvoor gestelde kaders zoals: tijd, geld en kwaliteit slagen, dan is begeleiding van de consument én gemeente onontbeerlijk. De gemeente krijgt immers te maken met nieuwe afnemers, te weten, consumenten waarop de huidige organisatie niet is voorbereid.
De consument kan, indien gewenst, veel eerder aan tafel zitten. Hiervoor is bij gemeenten een heel anders denken nodig. Maar als bij de start van de ontwikkeling van een woonwijk de kaartenbak al vol zit met potentiële kopers en de wijk door middel van goede begeleiding samen tot stand komt dan wordt een wijk gebouwd waar alle partijen tevreden over zijn.
Misschien niet altijd spannende architectuur of de mooiste plattegrond maar wel een huis dat past bij de wensen van een koper. En wie weet over 100 jaar is de wijk net zo´n juweel als de grachtengordel van Amsterdam.
Alexander de Vries
Klein Rustenburg BV
Reageer!
